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天府大道从三环立交笔直一线一路延伸到尽头的麓山国际社区，成为了带动整个城南副中心蓬勃发展的交通命脉。 规划线路全长13.465公里的南延线，以府河与天府大道交汇处的小桥为界，我们可以把沿天府大道的开发区域划分为二段，一边是从三环到小桥以政务办公、会展经济为主的政务会展区、一边是从小桥到麓山以生活家居为主的生活居住区。从行政区划上来讲，前者属于高新区管辖范围、后者属于华阳地界。从开发产品而言，两个板块各具特色，初步形成一定的差异化；从进驻的开发商而言，两个板块各自凝聚了强大的实力。对于看好城南，看好南延线的购房者而言，这两大区域无疑是最值得关注的重点地带。今天我们主要分析的区域是后者。
·涨眼调查·
自从2003年成都市政府“政务中心南迁，打造城南副中心”和“打造地铁一号线”两大重磅消息放出后，因政策利好，前期并未被购房者看好的天府大道延线迅速升温，不少开发企业开始在这一线大量屯兵拿地，新城南的发展现状也证明了他们的远见卓识，当时有着1000余亩和4000余亩土地储备的远大地产、万华地产如今已成为片区发展的标杆，引领着区域房价的涨跌。
南延线将成为成都对外窗口
近日，市政府南迁的消息再次成为人们议论的焦点。据记者获悉，南迁将于今年国庆期间完成。口岸学专家李蔚教授说：“一个城市的政府办公所在地，必然会成为城市中心之一。这对于城南，特别是南延线的发展有巨大的影响。写字楼、酒店、商业配套、居住社区以及市政配套都将随着政府南迁迅速跟进，成为成都对外的一个窗口。”
而最近从政府方面还有信息传出，300亩领事馆区落定南延线。据悉，新规划的领事馆区建筑群将以欧式风格为主。在未来的领事馆建筑区，将形成相对集中的外籍人士居住区和类似北京三里屯的酒吧一条街。而位于天府大道中段的新益州公园竣工在即，还有新会展不远处的四川广电大厦，以及天府软件园等高新科技办公楼都在天府大道中段区域。
市政府的迁入和领事馆区的落定，对于南沿线区域的开发和发展都是极其利好的消息。这预示着南延线真正成为成都对外的接口。可以看出，未来的天府大道中段将形成以新会展中心、新市政办公大楼为核心的区域，主要形态为办公、住宅，而随之而来的商务、文化、娱乐中心也将形成。
而投资12亿的新行政中心建筑群、未来充满欧式特色的领事馆区建筑，以及充满现代气息的新会展和各个居住项目，还将为天府大道注入丰富精致的建筑元素。可以预见的是，天府大道中段将成为成都充满现代感的高尚居住和办公区域。
南迁还将带来房地产市场巨大的消费力。有城南开发商向记者透露，因为有不少机关事业单位会南迁，而单位能够解决的住房数量又极其有限，因此大量的住房需要通过市场途径解决，这也正是公务员和事业单位职工首选在城南置业的真正原因。城南的还有很大一部分的消费力，而这些对于区域居住产品的升级增值有直接的刺激。
天府大道沿线靓盘林立
经过几年的快速发展，天府大道延线(华阳段)周边已经聚集了众多新近开发的楼盘，从北向南：有超高层的齐盛艺境（查看地图），高层的育才竹岛（查看地图），别墅形态的兰桥上舍，集多层、商铺、电梯、超高层综合一体的远大都市风景，多层的左岸花都（查看地图）、黄金海岸（查看地图），充满中式韵味的蜀郡（查看地图），打森林绿化牌的怡丰新城（查看地图），最早在天府大道延线上出现的电梯公寓社区城南名著（查看地图）、御景台，以绿化景致取胜的南阳锦城（查看地图），引领成都开发水准的麓山国际社区，蓝山美树（查看地图）等……而一批批即将现市的大盘、新盘，如海昌600亩的极地海洋世界、香港新世界1600亩的河畔新世界（查看地图）、阳明房产600亩的蔚蓝卡地亚（查看地图）、雅居乐2008亩的成都雅居乐花园（查看地图）、腾盛实业的大城际、宏信南樾（查看地图）等也是虎视眈眈的盯着南延线这块风水宝地，欲与延线中的开发前辈同分一杯羹。
这些项目中，除麓山国际社区的开发正逐层深入，蓝山美墅的开发进入一定阶段外，传闻中阳明地产要卖现房，其余几个项目还在前期阶段。这些项目除南樾电梯公寓之外，普遍规模较大，开发周期长，开发商的雄心更不小。一旦陆续启动后，整个天府大道末端的将上演非常精彩的好戏。
随着生活配套的日趋成熟，地铁开建，立体化交通网络的设置，新城规划日趋完善，天府大道中段的投资价值和居住价值将有更大的提升。对于即将置业的购房者而言，目前时机正佳。
·涨势分析·
在土地价格上，如今天府大道附近的地价已从三年前的40万/亩、50万/亩上升到了数百万/亩的价格。在2003年，天府大道延线(华阳段)的土地仅为几十万元／亩，而华阳早期开发府河音乐花园（查看地图）等商住楼盘均价尚不足1500元／平方米。2003年底，心怡地产的左岸花都开盘亮相，借打政务规划牌首次把这一片区的房价提升到了2000元／平方米以上。2004年9月，以“低密洋房＋荷兰商业水街”为组合的远大都市风景一期开盘，用创新、细节、精品打动了所有购房者，制造出令人瞩目的开盘即清盘的远大现象，同时也把区域的楼价引入了3000元／平方米大关！目前这一批多层房源的二手房均价已经接近5000元／平方米。
2005年-2006年期间，天府大道延线(华阳段)区域的房价平稳上涨，其中远大的房价成为了整个区域的风向标，周边诸多规模相对较小的楼盘也比照着远大的定价，小幅下调几百元，维持着整个区域3500-4000元／平方米的均价。
去年协慧国际有限公司以640万元/亩的价格拍走站南居住区“123地块”；华润以445万元/亩取得新城南60亩住宅用地，中海兴业以420万元/亩取得110亩土地，高昂的土地价格甚至与其它区域二环到三环的地价旗鼓相当。“和目前在售项目的价格相比，单从土地成本来看，未来的天府大道区域房价还有很大的上升空间。”南延线一位开发商算了一笔帐，“光看去年拿地的情况，这些项目在今年应该陆续会动。以不到500万/亩的土地价格核算，楼面成本就要近2000元/平方米，再加上修建成本、财务、报建、税费、所得税等，综合成本就在4000元/平方米左右，就已经相当于现在很多项目的售价了。”
进入2007年，政府南迁在即、地铁1号线施工进入中期、成都房价全线飘红，一系列利好因素刺激着天府大道延线(华阳段)楼盘房价跳跃上扬。四月，包括齐盛艺境、育才·竹岛、远大·优悠风景、城南名著2期相继开盘，把区域热度推向高潮，80%的房源被抢购一空，并将目前区域均价抬升至了4500元／平方米上下。 “没有任何一个区域像南延线这样融合这么多强大力量，对于开发商和购房者而言，看中的都是它的长线价值。”育才·竹岛向总说，“南延线版块集合了强大的资本力量，这里将最集中地诞生成都楼市最优秀的作品，体现成都最高的开发水平。” 记者还了解到，天府府大道末端的麓山大道将拓宽到70米，中间有绿化隔离带隔离，今年年底交付使用。市政配套的完善，特别是交通的便利将会为这一区域的物业带来极为有利的影响。简单点说，天府大道末端的房地产品有可能在今年底随着麓山大道的改造得到增值机会。
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